新型コロナ禍でのマンション大規模修繕工事にチャレンジ！

～～管理組合の理事長兼修繕委員長の奮戦記～～
ＭＡＬＣＡ監事／経済ジャーナリスト 大越　武

新型コロナウイルス感染症が、この夏（2020年）も衰えを見せず、世界的に猛威を振るい、わが国でも「第2波」が来てしまい、寒くなる秋・冬の「第3波」「第4波」の襲来が恐れられている。現在、政府、自治体、各団体・企業など官民挙げての対策がとられているが、決め手のワクチンや治療薬の開発もめどが立っていない現状では、なおしばらくは「ウイズコロナ」の縮小均衡ジリ貧状態で進むしかないようだ。

こうした状況下、足元のわが家のマンション生活では、一昨年から進めてきた大規模修繕工事計画がタイミング悪く、このコロナ騒動とぶつかってしまって、悩みが一層深まってしまった。

この間、修繕工事計画をストップさせ、先延ばししてしまうかどうかの見通しが極めて立てにくく、「いっそ中止してしまったら」という居住者の声を振り切りながら、「断固、計画遂行」と奮い立ち、とうとう理事会決定に持ち込んで、2020年8月の通常総会での満場一致による承認を得た。今秋10月5日からの工事着工に踏み切るところまで、ようやく行き着いた。

ここに来るまでの歩みとして、一昨年の管理組合の理事長就任から、すぐさま「大規模修繕委委員会」を立ち上げ、何とか苦労しながら発足させて、さあ、これから工事計画の詳細具体化に取り組もうとした矢先の今年の2月、新型コロナ騒ぎで立ち往生させられてしまった。修繕工事を計画通り、進めていくべきかどうか、コロナ感染拡大が増幅するたびに反芻させられ、3月、4月は、「居住者説明会」を開く計画はしても、東京都や市の集会禁止・制限のため予約した公民館や市民センターは使えずに流れ、ようやく6月に3密回避の入場制限をして実施したものの、7月の臨時総会の計画は中止に追いやられた。

しかし、乗った船は降りられない。新型コロナと共存・共生するしかないと判断し、「居住者説明会」も公民館は使わずに、マンション敷地内の通風の良いエントランス空間にして、各フロア単位の少人数による手間のかかる、密度の濃いリアル説明会に変更。まさに薄氷を踏む思いで何とか乗り切ってきた。この間、幸いにもマンション居住者の中にコロナ感染者が出なかったことに、安どした。以下、一番重要な着工直前までの経過を報告する――――。

筆者が毎年丹精込めてベランダにつくる「緑のカーテン・ゴーヤ」

2020年2月、豪華クルーズ客船「ダイヤモンド・プリンセス号」から、新型コロナの大量感染者が出て大騒ぎになったとき以来、マンション管理組合の理事長として心配し始めたのは、「わが家のマンション内で、コロナ感染者が出たら、どうしよう」ということだった。なぜなら、マンションは「3密」そのものの構造。海の上に浮かぶ豪華客船とはそっくり同じものだ、と知っていたからである。

バブル絶頂期の80年代末から90年代初期にかけて、新聞社勤務のデスク時代、重厚長大産業の昔栄光の一つ、造船産業も担当し、三菱重工の当時の社長から「当社の長崎造船所をぜひ見に行ってください。日本の機械産業の歴史のすべてがそこに集約されていますから」と言われ、視察。ちょうど、わが国最大の豪華クルーズ客船「飛鳥Ⅱ」が完成間近。各ルームの間仕切りをしていた光景が焼き付いていて、それが四角に区切った集合住宅の構造そのものなのに驚いた。まさに集合・集積のメリットを生かした3密構造のマンションと全く同じ。それが大都会でなく、海に浮かべて客船に化けただけ。

というわけで、マンションは接触感染のリスクだらけの構造。共用部分の各種ドア、内廊下・外廊下や階段の手すり、エレベータの押しボタンまで心配のタネだし、エレベータ内や集会室の飛沫感染も心配。だから、自宅の玄関扉を開けて一歩外に出た時点で、「戸外」と思い、マスクを着用する必要がある。

こうした点を踏まえ理事長として、あらかじめ理事会で感染予防策や感染者が出た場合、どうするかの対応策を事前に確認し合ったりした。共通認識を持ってもらうことはもちろん、居住者全員にも認識対応してもらう必要があると思い、管理会社とも話し合って、管理会社にはいつでも消毒業者の連絡先や手配が付くよう、事前対策を取り始めた。保健所などあてにできないからだ。

大規模修繕工事をするに当たって、分譲マンションでは、築後12年程度の修繕周期で、長期修繕計画に基づく大規模な修繕工事を行うことが一般的、との国土交通省のガイドライン（長期修繕計画作成ガイドラインなど）が出ていることから、わが家のマンションもちょうど築12年目を迎えることから、それをベースに取り組むことにした。

まず、その手始めに着手したのは、建物の健康状態を診察する「建物の診断」。2018年11月に実施した。建物の規模は、鉄筋コンクリート造5階建て、コの字型、総戸数92戸のファミリーマンション。外壁仕上げは全面タイル貼りで高級感を出している。診断結果は、外壁タイルの「ひび割れ」「汚れ」「浮き」などの改修や屋上防水、シーリングの打ち替えなどが必要とのことで、翌年19年4月に建物診断結果報告の「居住者説明会」を開き、修繕計画実施の方向が固まった。

次の段階は、19年8月の通常総会。大規模修繕工事を実施するための管理組合の諮問機関として、計画推進・実行機関の「大規模修繕委員会」を設立させることで、これも難なく承認された。しかし、その委員会を発足させるに当たって、居住者からの募集をしたが、誰れ一人として手を挙げる者がいなくて、これには、閉口した。やむなく、これまでの理事長、副理事長経験者に一人ひとり声をかけるも皆、多忙で物理的にとても時間が取れないと断れる始末。時間ばかりが経ってしまい、まったくもって修繕委員のなり手不足に手を焼いた。

やむなく、最後の拝み倒しの奥の手を使うしかないと思い、名古屋に転勤したばかりの元副理事長に、無理を承知で声をかけた。しかも、この人こそが一級建築士で、今も建築設計の実務に携わっている現役で、現場も知っているまさに打ってつけの人材。理事長の小生が建築オンチの文科系なので、この人さえ修繕委員になってもらえば、修繕施工業者の言いなりにならずに騙されることもなく、コンサルタント業務もできることから、まさに鬼に金棒。

というわけで、モーレツにアタックし、「月1回開催の修繕委員会の日程づくりは、すべて本人の都合のよい日に合わせます。名古屋と東京の往復交通費は、管理組合が負担し、わずかな活動経費も出します。居住者全員のために何とか工事竣工までの2年間、助けてほしい」と、三顧の礼をもってお願いした。ようやく引き受けてもらい、もう一人の修繕委員も小生と同じ比較的ひまな高齢者にしぶしぶ引き受けてもらい、これで修繕委員会の形が一応でき、19年10月にスタートできた。

一級建築士に修繕委員を引き受けてもらった途端、その彼が、すぐさま「大規模修繕工事をしている近くの同じ規模の現場を視察に行きましょう。管理会社に、その現場を探し出すよう、指示してください」と、素人の小生らが考えもつかなかったことをテキパキと指示され早速、多摩センター駅近くの実際の工事現場を視察。そこの管理組合理事長から工事予算と実費の現状との差異、業者選定の経過など、微に入り細に入り話が聞けて非常に参考になった。まさに得難い修繕委員の適任者を得た。

修繕委員会が、工事着工するまでの当面の大きな仕事は3つ。

1つ目は、修繕工事の内容を細部にわたって詳細に見積もり計画し、管理組合の第2会計ともいうべき「特別修繕会計」（特別修繕積立金）の予算枠内で、「総工事予算金額」を見積もりすること。

2つ目は、その「総工事予算金額」に見合った工事施工会社を、透明性を持って公平に競争入札で「選定」すること。

3つ目は、新型コロナ感染症の広がりとにらみ合わせて、最悪「工事中断」という事態までをも想定して、工事着工に入る際の、また入ってからの感染拡大の動向を踏まえ、すべて弾力的に運用できるような条項を入れた工事契約書を締結して、施工業者と協力し合って対応していくこと。

まず、1つ目の修繕工事の見積もり計算計画の指針としては、タイミングよく2年前の18年5月に、国交省が初の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」（全国134社を対象）を公表。これが大変参考になり、これをベースに採用・計画した。その実態調査結果のガイドラインによると、マンション1棟の戸数規模別に集計、分類されており、100戸前後のマンションの場合の１戸当たり修繕工事金額（直接工事費のみの金額。一般管理費や消費税は含まない。）は、平均100万円という結果の指針。わが家のマンションは92戸だから、直接工事費が1億円前後の費用というターゲットが得られた。これに人件費や現場経費等の間接費、消費税を加えた税込みの総工事金額は、1億2,000万円台に収まる。

幸い、わが管理組合の特別会計予算「修繕積立金」は、当初から管理会社の指導を受けて「長期修繕計画」が策定されており、総戸数92戸で毎年平均1戸当たり10万円ずつの年間１,000万円ずつ積み立てられ、築12年で1億２,000万円ほどの積立金が確保されている。この範囲内で修繕工事をすれば、赤字を出さずに済まされる。これで工事見通しが立った。

また、国交省のこの実態調査の素晴らしさは、その工事金額の内訳も、足場仮設工事、外壁工事、防水工事、シーリング工事などといった細かい各工事項目別に提示されていたこと。これは、発注者としての素人集団の管理組合にとっては、プロの施工業者に騙されない、願ってもない適正な工事予算づくりの教科書となった。具体的には、「足場仮設工事費」が19.2％（足場構築だけで2割もかかるとは、驚き！）「外壁関係費（外壁塗装と外壁タイル）」が、24.0％、「防水関係費（屋根防水と床防水）」22.0％等々。すべてが、工事発注する際の「見積もり要領書」づくりの参考となった。

なお、修繕工事を進めるに当たって、設計コンサルタント会社を採用するか否かを検討したが、すでに詳細な「建物診断結果」が出ており、それも中程度の傷や亀裂ということに加え、修繕委員に無理に就任していただいた一級建築士が、実務・現場に詳しいうえ、「建物診断結果」の不必要な個所も念入りに分析できるコンサルタント業務にも精通していることから、不必要と判断した。これには、通常総会で「コンサル会社を入れてはどうか」との質問も出たが、「そのためにも、居住者の一級建築士に、修繕委員を引き受けてもらったので」と押し切った。

また、小生のもう一つの個人的な考え方として、コンサル会社は、極めて個別性が高くバラツキが目立ち、何かと業界問題となっていることでもあり、「コン（狐）」と「サル（猿）」がウヨウヨしている感じの業界イメージが強いこともあって、偏見かもしれないが、あまり乗り気ではなかった。

2つ目の施工業者の選定については原則、公明正大、1点の曇りのないよう透明性を保ち、居住者にはその選定までの経過を、すべて公開していくことにした。そのためには、修繕委員会で各工事項目別に吟味して、きちんと施工範囲を決めておくことが重要で、その作業に取り組み、「相見積もり」を取れるようにしたことと、単に工事の施工能力面ばかりか、「アフターサービスや保証」の態勢がきっちりした信頼できる施工業者かどうか、ということも見分けられるような総合的な「選定基準」を作成し、それに沿って決めていくことにした。

マンション屋上工事の下調べをする施工業者の面々

「選定基準」の項目は、「資本金（親会社の出資比率も）」「自己資本比率」「売上高（直近2年間の平均）」「純利益（直近2年間の平均）」などの経営状態に加え、「元請完成工事高（直近2年間の平均）」「大規模修繕工事棟数（首都圏のみの直近2年間のそれぞれの実績）」などの修繕工事実績、さらに「ISO取得基準」「工事項目別のアフターサービス保証期間」なども加え、それらの一覧表を作成した。

この「選定基準」のもと、3社の修繕施工業者に対し見積もり依頼をかけた。3社の選定に当たっては、全国トップクラスの信頼おける施工業者2社と、地元・三多摩エリアの大手ローカル専門業者1社を選び、緊張感を持たせる意味でも公共工事の入札条件並みの厳しい競争入札とした。応札見積書の締切り日も5月末日として、見積書の宛先も管理人の管理事務室宛てにして、われわれ修繕委員が事前に開封できないようにして、管理人から同時に手渡されるようにした。

3社の応札見積金額も一覧表にして、比較して見られるようにした。さすがは厳しい受注競争下にさらされ、鍛え上げられているプロのせいか、金額に大きな差はなく、かなり接近していることに改めて驚かされた。具体的には、直接工事費の最低見積価格と最高見積価格の差は、国交省のガイドライン価格の1億円を挟んで、わずか500万円の差。これに、現場経費やワーカーの人件費などの間接諸経費と、消費税を加えた総工事金額を3社比較してみても、見積価格の最低と最高の差は、700万円ほどの差にすぎなかった。

また、1番札業者の最低価格と、惜しくも2番札となった業者との価格差は、ほんのわずか50万円台の僅差。いかに激しく真剣に、仕事の取りあいをしたかを如実に物語っていた。このような厳しい競争入札になったのは、ひとえに「公平性」を求めることを最重要視した結果だと、内心ひそかに自負もしている。

先行きの見通しが皆目つけにくい新型コロナウイルス感染症に、いつまでもビビっていても始まらない。パンデミック（感染爆発）となって、ロックダウン（都市封鎖）とならない限り、大規模修繕工事を進めながら、新型コロナと共存して、その対策をたてながら、やっていくことを基本方針とした。

20年3月からの新型コロナ「第1波」襲来による「緊急事態宣言」（4月7日～5月２５日）で、3密回避の外出・集会が大幅に制限され、大規模修繕工事の取り組み、スケジュールがその都度変更、「居住者説明会」もたびたび日延べを余儀なくされ、全体的に2カ月ほどディレイ。8月の通常総会の2カ月前に、大規模修繕工事のみを議題とした「臨時総会」を計画していたが、これも中止。

結局は通常総会でもって、大規模修繕工事の実施に関するすべての案件、並びに新型コロナ対策費等の予算措置を一括して一挙に可決された。この間、工事承認されるまでの修繕委員会は、月1回ペースを崩さずに10回開催、実り多い討議をし、①工事予算総金額②工事施工業者➂新型コロナ対策を含めた工事契約書内容――等、それぞれの決定をして、文字通り大規模修繕工事実施への推進役を果たした。

とくに、新型コロナ対策として取り組んだことは、まず8月の通常総会で、その対策費の予算措置を管理組合としてとったこと。具体的には、従来の震災や火災・水災などの防災対策費とは独立した「新型コロナ感染防止対策費」を「予備費」として100万円予算計上し、承認された。管理組合の予算として、新型コロナ対策費が計上されるのは、これまであまり聞いたこともなく、全国的にみても先頭組の方ではなかろうか。

大規模修繕工事での新型コロナの蔓延防止対策としては、20年10月5日の着工から、21年3月末までの半年間の工事期間、施工業者が万全の態勢を取る。修繕委員会としても、新型コロナの拡大による影響を考慮して、施工業者に対して、工事着工時の時期や工事期間については弾力的に運用し、その都度協議していく申し入れをしており、工事契約書の「見積留意事項」の中にも、それを反映させた文句も入れさせた。

大規模修繕工事の着工直前に、ベランダのあと片付け

修繕工事中の現場対応としては、①現場に入場する作業員は、事前に検温し、②朝礼時に作業員の健康状態を確認。➂手洗い・うがいの慣行を実施する。また、現場作業員にコロナ感染者が発生した場合は、①作業員全員を14日間の自宅待機とし、工事現場を閉鎖する、②作業員はそのご、医療機関での検査を実施し、陰性確認後に作業復帰する、➂工事現場の閉鎖に伴い工事の工期が延長された場合は、管理組合と協議の上、居住者にも知らせる――などを決めた。

そして9月、着工間近の最終「居住者説明会」で、施工業者と居住者との間で厄介な悩ましい問題が起きた。それは廊下側にあるブラインド付きの面格子の取り外し・再取り付け問題。面格子周辺のシーリング打ち替え作業をする際には、その面格子を取り外さなければならない。それには作業員が、専有部の各部屋に入らなければならない構造となっていて、それも取り外し時と、工事が終わっての再取り付け時の2回にわたって、それぞれ小1時間ほど立ち入りする。コロナが収束していない現況では、作業員が部屋に入られること自体、居住者から不安視され、立ち入り拒否反応の要求が出された。とにかく、専有部の部屋に入る工事だけは避けてほしいという居住者の強い要望なのである。（幸いベランダの修繕は、玄関から入らずに、外側の足場から入るので、問題はない。）

このため、修繕委員会としては急ぎ、面格子の取り外し工事を希望するか、しないかのアンケートを取ることにし、その結果を見て判断することにした。ところがその際、修繕委員の中に、「工事希望の立ち入りＯＫと回答した人の部屋だけをやったらどうか」という意見が出て、「今回は一律中止・延期として、次回は必ず実施する」という意見と、真っ二つに分かれた。

廊下側の窓に取り付けてあるブラインド付きの面格子

そこで、アンケートの調査結果が10月初旬に出るまでに、まだ時間的余裕があるから、立ち入りOK希望者だけの部屋を工事した場合、どのような問題が生じ、どのような影響がでるのかの理論的な整理をしておこうということになった。

この拙稿の締め切りが9月末なので、残念ながら、このソリューションの結果がお知らせできない。10月5日の工事着工後の10日に、第11回修繕委員会を開催して、そこで、この面格子の取り外し問題の結論を出す予定でいる。読者の皆さんも一緒になって、コロナ禍で起きているこの厄介な問題解決の道筋を探っていただければ、大変ありがたい。また、いざ工事が始まれば始まるで、次々と問題が起きて来やしないかと身構えている。コロナ感染の第3波、第4波の拡大が心配されている状況下では、なおさらである。

（2021.10掲載）

掲載：機関誌「MALCAの眼」第7号 2020/10/9