定額制のサブスク「フレキシブルオフィス」事業が急拡大！
～～シェアオフィス、コワーキングスペースなど所有から利用へ～～

定額料金を支払って商売するというサブスクリプション（通称サブスク）型ビジネスが、不動産業界にも浸透してきた。働き方改革に伴い、労働の多様化が進む昨今、定額制のシェアオフィス事業と呼ばれている「フレキシブルオフィス」が、全国主要都市にまで広がり始め、注目を集めている。これまで通常オフィスを借りるには、３年ないし５年定借などの長期賃貸契約だったのが、月額あるいは時間単位の従量制といった定額制の短期契約へと、ビジネスモデルが変わろうとしている。

日本社会が目指す「ソサイエティ5.0」では、ＩoＴ（Internet of Things）で、すべての人とモノがつながり今後、さまざまな知識や情報が共有される時代が到来する、と言われている。こうした動きに伴う働き方の多様化は、ワークスタイルそのものの急速な変化を生み出している。その代表例の一つが、最近普及しはじめた定額制シェアオフィス、コワーキングオフィス、サービスオフィスとも呼ばれているフレキシブルオフィスの急激な市場拡大である。

アメリカの不動産サービス大手のＪＬＬ（ジョーンズ・ラング・ラサール）社の発表によると、東京都の都心5区のフレキシブルオフィスの延床面積の予測は、2019年の今年は 20万㎡に迫る勢いで、これは過去2年間で2倍の規模に拡大しているという。

しかしこれは、同エリアの貸し床面積全体の１％にも満たず、世界的にみても、東京のフレキシブルオフィスのストックは、海外の主要都市と比べて非常に少ない。そのような中で、働き方やオフィス需要の変化に危機感をもっている貸しビルのオーナーたちが、積極的に新たな取り組みを拡大させている。

三井不動産は2017年から、法人向けに多拠点型のシェアオフィス「ワークスタイリング」を展開し、法人の会員企業が従量制で、全国の拠点を自由に利・活用することができるシェアオフィスのサービスを提供している。一部の拠点では、個室の専用オフィススペースの提供も行っており、大企業のプロジェクトチーム単位での入居を中心に、密なコミュニケーションをとれる環境を求め、社外のシェアオフィスとして契約するケースも多いという。

2019年8月時点での会員企業数は350社を超え、利用者も1ヵ月７万人に達しているという。拠点数も、2020年度までに全国50拠点まで拡大する計画だったのを、これを2019年度中に達成させてしまおうと、前倒しするほどの右肩上がりの成長を続けている。

東急不動産の会員制シェアオフィス事業は、「ビジネスエアポート」と名付けて、都内8拠点で展開している。国際空港のビジネスラウンジをイメージした共用ラウンジ等、ラグジュアリーな空間を提供している。三井不の「ワークスタイリング」同様、アクセスの良い立地、敷金や各種インフラ費用が不要で、スタイリッシュで仕事がはかどる空間、といった特徴で需要の獲得をめざしている。

森トラストでは、ソフト面のサービス提供も加速させている。同社が、クルー社と共同で運営しているコミュニティスペース「ドック神谷町」では、オープンイノベーションによる新規事業創出に関する、豊富なノウハウを有したコミュニティ・マネージャーを常駐させている。常駐していることで、新規事業の創出やイノベーションを加速するためのマッチングサービスを提供している点が、最大の特徴である。

森トラストのベンチャー・シェアオフィス 完成予想CG

従来のフレキシブルオフィスの利用層は、個人のフリーランスやスタートアップ企業が主であった。しかし最近は、イノベーション創出のために、大企業がサテライトオフィスとして活用したり、多様なコネクションを求める企業・個人の「コワーキング（協働）の場」としての存在意義が高まるなど、単にスペースを貸し借りするだけの場ではなくなっていることが、容易にわかる。

こうした各社の取り組みは、単に収益を生み出すのみならず、スタートアップ企業が成長し、人員が増加した際には、拡張移転先の有力候補となって、協業の議論にも発展するなど、新たなビジネスへのきっかけにもなるという点で、デベロッパー大手各社にとっても、大きな可能性を秘めているのである。

その一方で眼を見張るのが、ソフトバンクが1兆円規模の出資をしたことでも話題になった外資系の会社が今、台風の目となって急速に勢いを伸ばしている。その会社は、　　　　　　　　　　　「We Work（ウイーワーク）」社で、2010年にアメリカに誕生した若い会社。ニューヨークに本社を置き、現在、全世界30カ国、１１１都市、５２８拠点で、この2年半で5倍近く増えている。スタートアップ企業から大企業まで、会員数は52万7，000人以上が参加している。

コミュニティ型ワークスペースを提供・運営しているグローバルネットワーク会社であり、日本には２０１８年に、東京・六本木のアークヒルズに最初の拠点を開設後、わずか１年余りで拠点数を２０まで増やしている。月額単位の短期契約という定額制がセールスポイントで、従来の３年契約の通常賃貸と比べ、スタート時点でのハードルが低く、費用対効果の点を比べても、通常賃貸とは３年間で２５％も削減されるという。

ウイーワークの大きな特徴の一つとして、すれ違いざまにお互いにハイタッチができる距離感で、廊下や階段の幅を設計するなど、メンバー同士のコミュニケーションの活性化を意図したオフィス空間を、インハウスでデザインしていることがあげられる。

さらに、同社が他のフレキシブルオフィスと一線を画すのが、プラットフォーマーとしての特徴である。同社では、メンバー間の相談やマッチング、イベントを開催するコミュニティ・マネージャーを各施設に配置し、ＳＮＳ機能を持つメンバー専用のアプリも開発している。個人やスタートアップ企業から大企業までが、オープンイノベーションの場として活用できる、コミュニティ・プラットフォームを構築しているのである。

こういったウイーワークの基本的なビジネスモデルは、ビルオーナーからオフィスを借りて、独自の内装仕様にバリューアップした上で、会員企業に賃貸するという転貸モデルである。このため、現段階では既存のビルオーナーにとっては、競合関係というよりも、優良顧客としての側面が強い。実際、三井不動産や森ビルなど大手デベロッパーの所有する大規模ビルに積極的に入居している。東急不動産とソフトバンクがスマートビルを推進する「竹芝地区開発計画」では、オフィスデザインをウイ―ワークが手掛けることが、発表されている。

しかし、ウイーワークが今後、日本で事業を拡大することで、定額制のサブスク型ビジネスが業界の主流となることや、ビルオーナーや仲介会社が顧客との接点を失うことで、長期的に見て既存の不動産事業者が、単なるインフラのハコ提供者に成り下がってしまうという可能性もある。今後の不動産業界全体の潮流に、大きな影響を与える可能性に、大いに注目する必要があろう。

（2019.09掲載）

掲載：ビジネス誌「リベラルタイム」2019.7月号